孫宏斌掌舵綠城百日股價暴漲80% 融創成贏傢
"除瞭品牌是綠城的，其他包括營銷、人員、資金、工程都是我們融創的。"上述對"新"綠城的評價出自一位已經離開的融綠"老人"。在加盟融綠前，他一直在融創的營銷系統工作。在他眼裡，未來的綠城不過是融創旗下的一個品牌。綠城的營銷和管理，將融入更多的融創元素，最終成為融創的一部分。
根據他加盟融綠後的觀察，融創和綠城合資的兩年時間裡，綠城的品牌價值得到瞭最大限度的發揮。而當融創完成對綠城的收購之後，綠城這個價值達到200億元左右的品牌，也將註定成為融創在全國攻城拔寨的"核心裝備"。他把綠城中國前董事長宋衛平稱為"企業傢"，而把新任聯席董事主席、融創中國董事局主席孫宏斌稱為"資本傢"。
"有瞭綠城，我們哪裡都敢去！"孫宏斌毫不諱言借綠城品牌擴張的欲望和進一步壯大融創的野心。在8月份的中期業績會上，當記者問及，未來是否會向廣東、福建一帶深入時，孫宏斌直白地向業界宣告，融創未來將進入更多的市場，和更多的企業競爭。
而這也是港股市場投資者所期待的答案。從5月底宣佈收購，截至9月10日，盡管綠城的股價僅由7.69港元/股漲至8.5港元/股附近，但融創的股價漲幅已達到80%。港股市場投資機構預測，融創在收購綠城以後，未來將加快進軍銷售額千億房企的步伐，並成為港股投資者眼中的優質股。
看起來融創才是這筆交易的最大贏傢。
強力促銷：機構卻稱業績平平
綠城的月度通訊顯示，今年6~8月，在孫宏斌正式接手的三個月裡，綠城的合約銷售額由去年同期的147億元，增長至今年的162億元，增幅10%。應該說，在今年市場整體遠比去年低迷的大環境下，綠城的業績不算差，但卻受到瞭港股機構投資者的批評。
來自輝立證券和高盛亞洲的兩份言辭苛刻的研報稱，"綠城中國正處於融創接管後的轉型期，銷售表現平平"；"公司由今年下半年至2016年利潤率會維持在24%水平，較該行預期低4個百分點，相應將其2014至2016年基本盈利下調25%至40%。維持公司'中性'評級，目標下調5%，由原來9.6港元降至9.1港元。"
從券商機構的角度看，綠城的表現難以讓他們滿意，他們希望孫宏斌掌握的綠城，比宋衛平時代有更強的銷售表現，以及更高的毛利房貸第二順位缺錢急用哪裡汽車貸款和投資收益率。
也正因為這樣，孫宏斌的壓力，要比宋衛平大得多。
時間回溯到6月，在宣佈合並消息後僅一周，綠城的官網突然出現一份 《關於在綠城工程系統內實施廉政督察的公開信》。公開信中稱，公司接到投訴，在綠城工程系統中存在對合作單位"吃、拿、卡、要"的現象。根據宋衛平董事長的要求，公司將對此類現象展開專項整治，在調查核實的基礎上對違規乃至違法員工進行嚴厲懲處、絕不姑息。
從反腐開始，綠城開始瞭一系列人員調整，部分融創高管加入綠城團隊，全面掌管綠城的各項工作。
7、8月份，幾乎所有的融創和綠城高管都在全國各地出差，瞭解項目的情況。融創總部的工作人員說，這三個月裡沒見到孫宏斌一次。
6月9日，孫宏斌宣佈接手綠城十幾天後，綠城就推出"綠城20年，百億大回饋"活動，總共向綠城老業主發放出價值超300億元的購房抵扣，期望挖掘老業主新的購買力。
雖然綠城的促銷很有誘惑力，並且孫宏斌領導的團隊銷售能力在業界首屈一指，但是，這並不能保證綠城的銷售業績暴增。
8月25日，綠城行政總裁壽柏年對記者說，今年上半年，綠城是在一個非常嚴酷的環境下運行的，利潤比往台新銀行信貸房貸利率怎麼貸款比較會過件信貸房貸年稍差，是一張比較平的成績單。
綠城漸變：不再堅持"不降價"
在綠城半年業績會前，關於融創和綠城的合並將出現"變數"的消息在業界瘋傳，對此，孫宏斌的回應非常直接。"任何情況下我們不會放棄這次收購。"即使出現最極端的情況，需要再拿近兩百億全面收購，他也相信 "有很多投資人跟我們一起走"。兩傢合並的完成計劃在12月，但融創和綠城的高管都表示，最終很可能提前實現。
孫宏斌對綠城的喜愛由來已久，他甚至自己掏錢購買綠城的房產。多年來，綠城打下瞭深深的宋衛平烙印，孫宏斌需要面對的是，宋衛平淡出後，綠城粉絲們的心態變化。
在上海浦東高架兩旁的廣告牌上，有樓盤掛出"宋氏綠城、絕版珍藏"的大幅廣告。"那是錦繡蘭亭"，孫宏斌自己一口報出瞭樓盤的名字，他很務實，似乎隻要有助於銷售就行，根本不在乎廣告上寫的是"宋氏"還是"孫氏"。
宋衛平曾糾結於 "究竟是造高品質的房子，還是老百姓買得起的房子"，孫宏斌不會這樣糾結，但在房地產寒意漸濃的當下，公眾想知道融創將怎樣保持綠城的金字招牌，能否交出令人滿意的財報。
綠城對品質偏執狂式的追求在業內有口皆碑，但又常常因為去化緩慢，每每陷入資金緊張的局面。綠城的銷售似乎略顯清高，而這是融創銷售團隊即將進行改變的。有消息顯示，融創的銷售團隊接手綠城的項目後，大大提高瞭銷售速度。
人們記得，無論是在差點要破產的2012年，還是在活得非常艱辛的2008年，在宋衛平的主持下，綠城一直不願意降價。宋衛平曾說，寧可為價格解釋一輩子，也不原意為質量道歉一輩子。
然而，在孫宏斌接手綠城後，絕不會不降價。根據市場的需求，靈活調整價格，是他的主要策略。
"別人的房子降價賣掉瞭，我們像傻子一樣在那兒站崗？"孫宏斌把"供求關系"、"市場行為"掛在嘴邊，如果市場風向真的變瞭，他肯定不會硬撐。對於綠城旗下幾百個項目，未來是收回還是賣給合作夥伴，一切按市場規律來決策。
靈活的價格策略，讓綠城的日子比以往好過不少。綠城蘇州桃花源(樓盤資料) 項目的競爭對手說，桃花源進行瞭價格調整後，讓樓盤的不少目標客戶轉向瞭桃花源。因為在減少面積之後，客戶發現，隻要以競品一半的價格就能買到桃花源的房子。盡管桃花源銷售的實際房源比競品的密度大很多，但在價格的誘惑下，還是有不少購房者選擇瞭綠城項目。
業界評價，以銷售起傢的開發商比其他開發商更註重銷售，所有的工作都將圍繞銷售，在這樣的背景下，產品理想主義的綠城也許將就此作古。
調整佈局：未來專註於大城市
除瞭靈活的價格策略，綠城還調整瞭城市佈局。孫宏斌認為，要保證綠城的品質，未來在佈局上要有所舍棄。未來綠城品牌的策略是專註於大城市，放棄中小城市，因為隻有大城市才能接受綠城這樣的高品質和高成本。未來融創、綠城、融綠三傢各幹各的，分工上各有自己的管理半徑。
孫宏斌和宋衛平將擔任綠城的聯席主席到2015年，為瞭履行宋衛平對另一大股東九龍倉的承諾，2015年之後，綠城將完全在孫宏斌掌舵之下。
孫宏斌對綠城的戰略規劃十分清晰，在上海市場做到第一之後，北京將是未來綠城的發展重點。"我們對城市的選擇非常明確，北京、上海，然後是杭州這樣購買力強的二線城市。"孫宏斌說，在北京，綠城和融創的項目將設法聯合發展，而綠城下一步的眼光將放在南京、廣州、深圳等城市。
與綠城的聯姻，孫宏斌是十分稱心的。他在記者會上興奮地說："有瞭綠城，我們哪裡都敢去！"言下之意，福建、廣東這些地產群雄並起的地區，也不再被視作畏途。
孫宏斌一直堅持的觀點是，剛需已經是紅海，而改善型、高端住房比剛需更有前途。現在做剛需的開發商數量已經非常大，競爭越來越激烈。眼下即使是在放開限購的地方，開發商做得也很艱難。
事實上，港股投資者也非常看好融創在完成對綠城收購以後的業務擴張能力。海通國際也表示，收購綠城是融創的長期目標，將有助於公司鞏固其在大城市高端住宅市場的市場地位。在過去的兩個月，融創股價累計提升近80%，是房地產板塊漲幅最大的公司。
海通國際還認為，對綠城的收購以及限購政策的全面放松，有助於融創加快成為全國領先的開發商，以及成為千億俱樂部成員，公司甚至有可能在2015年取得千億合同銷售。海通國際提升瞭對融創合同銷售的預期 (2014和2015年分別上調為人民幣730億元和950億元)並相應上調瞭盈利預測和每股凈資產預估。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/08402905208.shtml
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