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2014年中國房地產大事記
??中原集團研究中心為紐約時報中文網撰稿 2014年12月25日
2014年，房地產市場風雲突變，各項指標高位回落，全國主要城市房價出現集體下跌。政策面適時作出調整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環境持續好轉。年末召開的中央經濟工作會議未提及房地產業相關內容，可見樓市調控“去行政化”方向確立。但同時我們也應看到，房地產市場上投資需求日益減少，且被理財產品、海外置業等分流，使得整體需求回落。
長期來看，一線城市的人口持續流入，帶來穩定的市場需求，因此吸引瞭諸多房企開始積極購地。新型城鎮化的推進，成為市場長期發展的重要支撐；而大規模的“棚改”則能平衡商品房建設放緩對於經濟增長帶來的負面影響。然而城市間的分化依然明顯，雖然一線城市年底銷量回升，但部分三、四線城市存量仍在高位，供大於求情況嚴重。
從行業層面來看，房地產中介行業在市場調整及電商沖擊的雙重壓力之下，今年不得不面臨變革調整；此外，萬達作為國內商業地產的領先者，經過九年的醞釀，幾經波折的上市計劃終於在今年年底實現。
一、全國主要城市房價集體下跌
從今年2月18日至20日的三天之內，杭州共有八個樓盤加入到降價大軍當中，降價幅度最大高達5000元/平方米。緊隨其後，2月21日常州豪宅項目出現大幅降價。杭州、常州兩地掀起瞭2014年的降價風，並逐漸擴散到全國其他大中城市。
國傢統計局公佈的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數，從5月起連續七個月出現環比下跌，其中8月環比跌幅達到1.2%，創2011年以來新高；至於發生環比下跌的城市數，9月、10月均達到瞭69個，同樣創下2011年以來之最。就具體城市而言，在11月數據中，除廈門和鄭州，其他68個城市的房價均發生同比下跌，杭州更成為同比跌幅最大的城市。
二、限購退位，樓市調控去行政化
2014年，全國房地產行業各項指標均高位回落，同時市場逐步顯現出趨勢性變化。正是在此契機下，各類肩負特定歷史訴求的行政幹預手段適時退出。
整體來看，中央已從過往的以“控房價、抑需求”為政策導向，轉變成當前“促改善、穩消費”的樓市調控目標。於是“限購”、“限貸”、“限價”等各項行政幹預手段在持續退出——限購方面，據中原研究院監測，全國約有47個城市曾執行過住房限購措施，而至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全國其餘城市均基本取消瞭針對購房的種種限制；限貸方面，今年9月30日發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(俗稱央行“930新政”)對擁有多套住房傢庭、及非本地居民的住房貸款禁令一並取消，由各商業銀行具體確定。
三、信貸環境好轉，促進市場復蘇
2014年樓市銷售突然陷入低谷，信貸緊張是其背後的主要原因之一。同時，個別小房企因資金壓力倒閉、房地產信托違約等負面消息集中在年初爆發，也影響瞭市場信心。2月底興業銀行(14.49, 0.71, 5.15%)宣佈，停辦房地產夾層融資這種利於開發商在項目獲批銷售前籌集資金的金融服務。以此為標志，其後各傢銀行紛紛收緊瞭面向房地產行業的各種融資。不僅開發商融資受限，個人按揭貸款也受到很大影響。
對此，央行與銀監會9月30日聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，將政策重點從以往的鼓勵首次購房需求，擴大到支持改善型購房需求。而在11月21日，央行意外宣佈降息，隨之而來的信貸環境變化，對於當下房地產市場的影響舉足輕重。在基準利率下調的前提下，房貸實際利率也有望從階段性高位台中外埔房貸逐步回落。
四、中央經濟工作會議再度未提房地產調控
12月9日至11日，2014年中央經濟工作會議舉行，明確經濟發展進入新常態。對於房地產市場——包括住房問題，則未作出任何直接表態。
對比過往兩年的中央經濟工作會議，2012年提出“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”；2013年雖未提市場調控，但從民生工作的角度出發，要求努力解決好住房問題，特大城市要提高住宅用地比例。
而2014年的會議對房地產相關內容隻字未提，進一步體現出中央層面對房地產市場統一調控的時代已經過去。2015年，中央將延續當前的調控思路，地方政策則會取決於各地市場變化，具有更多靈活性。
五、一線城市土地市場一枝獨秀
2014年全國土地市場整體處於平淡期，但城市間的情況分化嚴重，一線城市表現明顯好於其餘城市。開發商為規避風險逐漸回歸一線城市，中原監測的十傢標桿房企在一線城市購地占比，為2009年以來歷史第二高位。
從地價表現來看，根據中原監測的40個城市前11月所有用地的平均樓面地價看，一線城市得益於熱點地塊的持續入市，同比上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。
與此同時，一線城市熱點地塊雖受追捧，高溢價地塊不斷湧現，但成交熱度依然低於去年，凡宅地必高溢價成交的現象不再；且從成交土地的可建面積和新房銷售面積對比來看，一線城市土地供應不足現象已經得到改善。”因此，房企後續拿地必須結合區域存量及未來前景綜合判斷。
六、京滬流動人口聚集態勢加強
11月18日，《中國流動人口發展報告2014》發佈，顯示流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態勢加強。不同省份的跨省流入人口數量發生較大變化，上海、北京作為全國兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢進一步增強，兩地的全國流入人口數量皆有所上升；而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大，這是由於勞動密集型產業向內地轉移的力度加大。人口凈流出省市的未來房地產需求有限，而經濟發達城市穩定的人口增長帶來穩定的住房需求，依然發展前景看好。
七、城鎮化推動農業轉移人口落戶
3月16日，《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》正式發佈，推進城鎮化健康發展，成為優化經濟發展空間格局的重要內容。規劃提出，到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右(目前為53.7%)，戶籍人口城鎮化率達到45%左右(目前為36%左右)。
為此，戶籍制度改革成為關鍵所在，尤其是如何實現大約1億農業轉移人口落戶城鎮的問題。國傢相關部門表示，要優先解決好進城時間長、就業能力強的人口落戶；農業轉移人口市民化成本分攤由政府、企業、個人共同分擔，其中公共成本主要由政府承擔。而對於不同規模的城市，將進一步實施差別化落戶政策，同時加強建立居住證制度。對於城區常住人口在500萬以上的城市，人口規模將嚴格控制，並完善積分落戶制度。而對於中小城市，則將全面放開或有序放開落戶政策。
城鎮戶籍所帶來的優質醫療、教育資源，是吸引農業人口轉移的主要因素。因此開放中小城市戶籍是新型城鎮化得以落實的前提條件。而城鎮人口的持續增長，將帶動全國住房需求穩定增長。
八、“棚改”計劃，平衡瞭商品房建設放緩
今年3月5日，國務院總理李克強作“兩會”政府工作報告，提出改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。這對未來房地產市場，尤其是重點城市將產生顯著影響。
與之前的保障房建設計劃不同，棚戶區改造在經濟收益上更有保障。在大城市核心區等土地價值高的區域，可進行商業化“棚改”操作，地方政府和開發商均能取得收益。同時，被改造棚戶區內的居民，不論是采用貨幣或實物補償，均將在住宅市場產生新增需求。而且，被改造區域基礎設施優化，將提升區域房地產價值。因此，棚戶區改造既是一項民心工程，也是政府對經濟“微刺激”的重要手段。
九、房地產中介行業面臨變革
6月13日中央發佈《關於放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，將房地產經紀服務的收費定價權下放到省級政府自行決定。未來，房地產經紀服務收費有望逐步走向市場化，服務費用將和中介公司的服務質量掛鉤，由市場決定。
事實上，2014年房地產中介行業一方面受到市場銷售下行帶來的業績下滑壓力，另一方面不得不面對互聯網平臺沖擊所引發的行業變革，於是開始探索新的經營模式。最終何種模式能夠成為最終贏傢，還有待市場檢驗。
十、萬達九年上市路終成真
作為國內商業地產的領軍者，萬達集團經過九年醞釀，幾經波折的上市計劃終將在今年實現。對於國內大量有意進入商業地產領域的房企而言，萬達上市提供瞭一個規模快速擴張和獲得穩定投資回報的成功樣本。
集團旗下的地產公司萬達商業地產擬於12月23日在香港聯交所主板掛牌交易。此次萬達商業發售H股為6億股，指定發行價在41.8至49.6港元之間。據《紐約時報》報道，最終以接近招股價區間高端的48港元定價，籌得約37億美元，成為亞洲市場今年最大的IPO。此外，11月28日證監會發審委通過瞭萬達院線的A股首發申請。
如此，萬達集團的商業及電影院線兩塊核心資產，將雙雙登陸資本市場，在H股與A股市場齊頭並進。隨之而來的，萬達正在向“全球最大的線上線下生活消費和文化娛樂平臺提供商”(據新華房產報道，在12月初的一次香港媒體發佈會上，萬達商業非執行董事王貴亞曾作此表示)這一目標邁進。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/新北市代書貸款2014-12-26/08285954039785994892385.shtml
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