任志強:房價短期內不會有大變化 一二線去化加快
??“中國房地產500強測評成果發佈會暨500強峰會”今日在京舉行。中國房地產業協會會長、中國房地產研究會會長任志強在會上作瞭“2015房地產市場形勢分析”的主題演講。
??任志強表示，2008年以前GDP是一個高增長的過程持續在9.5%以上，2008年金融危機以後出現瞭一個高峰，但是之後這個曲線就是下滑的趨勢，到現在為止還是繼續下滑。去年保7.5%，明年可能就6.5%，這個隻能說李克強總理在兩會裡面的講話說希望保持在平穩的態勢。如果穩定在七到八之間一個較長的穩定狀態，否則2020年我們就達不到我們的承諾。中國出現通脹以後，也出現瞭兩次的降息、降準，兩會之後周小川提出可能還會有後續的政策。民間固定資產投資和全國固定資產投資，今年也再繼續下滑，從15點多降到瞭13點多，我們更看重的是民間固定資產投資的下滑，如果占80%左右的民間投資都跑掉瞭，那麼拉動經濟增長就是一個很難的事情。
??基礎設施主要靠政府投資，盡管政府批瞭接近十萬億的投資項目，中國的經濟更重要的靠民間投資保持增長。其中制造業投資和房地產業的投資下滑，光靠基礎設施的投資拉動是不行的，李克強說的克強指數都是按照工業增加值來算的，大傢都在擔心一季度的GDP有可能低於7。
??社會消費品零售額，一二月份是高速增長的時期，一二月份是有春節的，所以增長周期內有兩個節日，又是比較大的節日，但是這兩個節日並沒有引起我們的消費增長，而消費指數繼續下滑。從分類情況來看，說明我們的消費提升瞭，食品類，餐飲類在迅速下跌，通訊類是迅速上升的過程，比較危險的是我們的汽車類，這部分的增長率原來也很快，但是去年開始有所下降瞭。
??再看房地產開發，房地產開發投資增幅也在下降，我們說去年投資增速可能會降到10%，扣除物價指數去年隻有9點幾，今年在十之間，仍然會繼續下降，政府不出臺政策的話，還會繼續下降。從增長比例的情況來看，今年繼續下降0.1個點，按分項來講，住宅是急劇下滑，商業和寫字樓去年是持續上升的，今年一季度也一樣。
??大傢都從住宅轉到商業，轉到綜合體，這部分的消化量很困難，現在6.3億的庫存，兩億多是寫字樓和商業，4億是住宅，但是住宅消費有將近10億，對於4億來說就是有40%的存量，但是去年的寫字樓和商業隻有2億左右。比40%的比例低。所以商業和寫字樓仍然存在一些問題，今年的庫存總量裡面會繼續加大，從投資占GDP的總量在加大，05到07年，我們的GDP總量比較低，房地產投資額比較高，之後出現開始下降，而相對世界各國的情況來看，我們仍處在較高的水平。張玉良說我們應該已經到瞭拐點瞭，但是從現在的低點情況來看，我們是低於世界平均水平的。
??另外一個影響我們的供應就是土地，土地供應的面積在持續的下滑，去年保持負幾的增長，今年更明顯，是-3.7，如果沒有土地做前期準備的話，後期讓投資持續增長是不可能的，當土地處在持續低位的時候，後續一定出現供求關系惡化，而不是供需關系得到改善。去年年底和今年年初，除瞭四個一線城市高速增長以外，其他的地區普遍出現下滑，從全國的情況看，出現瞭更大的問題，今天上午中央電視臺談到瞭地方債的問題，兩會當中提到一個重要的問題，地方債，總額達到30萬億，相當一部分是以土地為抵押，比例也很高，北京市6000多億的地方債，3000多億是以土地為主，既有土地收儲的問題，還有以土地做抵押償還50%以上的地方債，全國來看，我們估計地方債務相當大的比例都是靠土地，而今年土地收益的下降速度遠遠高於其他的年份。
??這是去年土地購置最快和最慢的城市，差距也很大，-88.9到206。第二個銷售急劇下滑，達到瞭-16.3%，2012年三月份迅速回升瞭，我們估計今年三月份也會持續回升，目前獲得的三月份前兩個周的數據調查來看，技術因素導致的情況很難結算，我們國傢為什麼把一二月份結合在一起，就是因為節日，同比沒有辦法比，一個春節影響瞭七到十天的假期，工作日，如果有的要放假到正月十五，可能就會影響數據，所以三月份會有比較大的變化。
??這是去年十個城市裡面最高和最低的變化，差距也很大，最高的89，最低的是-44，城市之間的差別也是新的特質。另外是到位的資金，增速下滑也很快。
??08年和現在的情況來看，兩者對比得出一個結論，去年年底的數據和2008年最差的時候的數據幾乎一樣，但是總量去年大瞭很多，去年有12萬億的總量資金，08年隻有8萬多億。總體來看，如果自有資金的增長速度很慢，土地購置的情況慢，要讓投資上去是不可能的。
??這是去年的新開工面積變化最大的數據，去年是-15%，今年還是持續的負增長，有利於調整供求關系，但是不利於GDP增長。其實每年預售面積是超過竣工量的，累計起來，從09年到現在，大概已經超賣瞭12億平方米，現在的總量並不足以保證後續持續低迷的開工保證市場的供求關系。
??其中一個重大的變化，2015年是我們23歲左右年齡的最高峰，同時也是25歲到44歲的最高峰，然後人口高峰就在下滑，意味著中央政府應該取消90、70，前一段時間我們強調瞭90、70是為瞭滿足剛性需求，或者說23歲結婚年齡以前的購房需求，他們需要的是小面積，能單獨分戶的，但是隨著人口的變化，這個其實也應該發生變化。
??我們第一個高峰期是解放，49年以後，是我們出生率的高峰期，然後60年代的大躍進是人口出生的低峰，70年代又出現瞭人口的高峰期，然後就出現瞭急劇的下降，計劃生育以後，八十年代以後，開始看到瞭嬰兒低谷，而最高峰的期間就是我們所說的2015年，2015年以後人口趨勢出現瞭下降。
??在今年兩會當中，國務院文件裡面明確提出瞭剛性需求是改善性的需求，總理的報告和總理在答記者問的時候也是這樣說的，從人口結構的情況來看，實際上小戶型的剛性需求逐漸轉化為以改善性需求或者提升居住質量和條件的需求。這就需要改變我們原有的住所，一套房為主，或者一套房是低谷的，二套房是高的，三套房不允許賣的方式，已經和人口差別和住房差別出現瞭逆轉，如果不改變這個政策，已經不符合我國人口的變化瞭。
??2015年我們還有很多不利因素，其中一個是庫存繼續加大，今年已重劃區優點汽車貸款經變化瞭6.4億萬平方米，貸款低速增長，隻增加瞭0.6%，越來越多的錢沒有把錢轉移到房地產。2015年已經出現瞭一二月份的急劇下滑，但是這個下滑的趨勢我估計三月份會有所改變。
??有利的條件是總理多次提到瞭貨幣的政策寬松，周小川行長也說瞭也許降息會延續，也會降準會延續，這是兩會裡面明確表態的，對股市的表態也非常清楚。
??貨幣政策的變化沒有辦法預測，但是知道貨幣政策肯定比去年好，而且逐漸是有利於居民對於住房消費以及有利於城市發展建設的。因為在城市化的一項裡面，仍然在政府工作報告裡面是主要的地位。
??第二是李克強提出的穩定住房消費，現在都在傳各地方政府兩會以後出臺瞭一些地方性的優惠措施，盡管李總理的報告當中提到由地方決定，因為各地情況不一樣，但是穩定住房消費還是一樣的。
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??第三，我們可以看到低利率不斷的提高可支付能力，從現在的兩次降息看，整體提高20%的支付能力，如果再出現降息，都可能提高30%到40%的支付能力。
??另外一個是新增供應量的減弱，一旦出現瞭這個情況，大傢會說房地產不行瞭，大傢都不投資瞭，其實是好事，減少供應量有利於消化庫存和穩定價格。
??從08年以來，我們可以看到，08年是我們國房景氣指數最高的時候，現在到瞭93.7%，這個指數和我們的價格構成是密切相關的。正是這樣的指數，對應的是價格變化，這個價格變化到現在已經出現瞭第三次的低谷，大傢關心的是第三次的低谷在什麼時候轉正，去年年底開始，局部城市已經出現瞭回調，原來降幅是2%，現在是1.5%，可能收窄瞭，而降幅在最新公佈的68個城市變化當中，已經變成0.5%以內的變化，說明價格在變化之後，從最低點開始回升瞭。
??去年年底的時候，明顯看到的是北上廣深的一線城市價格發生瞭變化更大，從低點開始回升。為什麼去年九月份出現瞭這樣一個低點回升，930政策改變瞭消費信貸的政策，10月份又下調瞭利率，這兩個影響導致瞭十一月份和十二月份開始出現瞭價格的回調和市場的回調。去年的十二月份我們的銷售也進入瞭高潮。
??總體而言，這些都還沒有讓所有的價格變化成為正的，所以許多機構都預測，可能在今年的四季度價格會出現正的增長，而負增長有可能在二季度以後開始逐漸的回升，進入到正軌道以上。得出的結論區域分化開始加劇，最好的城市和最差的城市差200%的差距，我們列舉瞭十個城市的變化來看，差距都是巨大的。
??第二個就是刺激政策會持續，今年的刺激政策在930以後連續發生，可能還會繼續。
??另外價格不會短期內發生太大的變化，會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，轉回正增長，但是正增長不會是很高的標準，隻是回到一個正的情況，現行的情況看，原來我們預計的會逐漸的拉長消化周期，6.3億的消化周期會在今年的較長時間內以去化為主，這個去化在區域之間差距很大。
??去年東部地區是急劇下降的趨勢，東部地區和西部地區都出現瞭接近20%的下降，去年從東中西三的地區的情況來看，沒有出現這種情況，今年一季度明顯中部和西部大幅度的下滑。開始表現出三四線城市急劇下滑的趨勢。這個影響是很大的，所以我們認為消化周期會繼續拉長。一二線城市不管有多大的庫存，都容易被購買力消化。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/08485987022162861812803.shtml
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