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三四線樓市分化加劇前景懸疑
年初業界對於樓市分化將會加劇的預測就已流行開來，而一季度全國房地產市場的表現似乎也印證瞭上述觀點。但對於三四線城市而言，現在下樓市將要崩盤的結論還為時尚早，未來的房地產市場是岌岌可危還是大有可為值得商討。
雖然樓市分化論從年初開始就已經盛行，但是對於三四線城市房地產市場未來的走勢，是崩盤還是有戲？公務員房屋貸款業界出現瞭分歧。
持悲觀論者認為，由於前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運動，導致近期形成海量的住房供應量，而後續需求乏力，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問題，今信貸台中清水信貸房貸雲林北港房貸年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險。
中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬-8000萬平方米之間。以營口為例，僅從2011年到2012年11月末，住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
"樓市的分化其實在2013年就已開始顯現。"中央財經大學中國金融發展研究院助理教授李晟認為，三四線城市受到產業和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應量遠大於實際需求，房價必然增長乏力。而部分出現資金短缺和泡沫嚴重的地區不排除會有崩盤的可能。
而持相反態度者認為，新型城鎮化所帶來的市場紅利遠沒有消失，三四線城市房地產市場依然大有可為。
恒大地產集團董事局主席許傢印在恒大2013年年度業績發佈會上強調，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恒大的銷售業績突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻的，不能用個別三線城市市場來代表整個三線城市的走勢。
"如果進行具體的市場容量測算，雖然三四線城市單體市場容量不會太大，但是整體市場容量不容忽視。"新加坡國立大學金融學博士、研究員文華說"很多三四線城市雖然不能進行深耕，但其市場容量足以承載企業在一至兩年內集中進行開發。"
同時，文華認為，在三四線城市中，人口有一定基數，三中全會的城鎮化精神也是引導農村人口向中小城市流動，而不少城市的房地產市場還處於孕育期，其中不乏市場機會。
不論三四線城市房地產市場未來走勢如何，過去盲目造城的發展策略已經不可取。專傢認為，三四線城市要想充分利用新型城鎮化紅利發展房地產，做好長遠規劃才是良策。
事實上，三四線城市間分化也已經出現。在東部沿海產業發達的城市，人口吸附能力較強，房地產市場活躍度高，市場供略大於求但基本處於均衡狀態；在部分資金密集型城市，過度投資過後房價遭遇"腰斬"卻仍有價無市，房地產市場已遭受重創；而部分中西部城市，市場有效需求不足，建設規模卻在急劇擴張，房地產市場面臨巨大的庫存壓力。
李晟認為，對於三四線城市而言，新型城鎮化將帶來人口大幅增長，新增供應和需求都將產生較大變化，這一進程中，既要防止產業空心化帶來的房地產供給過剩，也要防止投資過熱催生樓市泡沫。
文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機，應嚴格限制大城市規模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市，提高三四線城市的產業聚集效應。同時為瞭解決部分城市需求不足問題，應引導農民入城，通過產業發展帶來收入、就業，而非被動"保障"。
業內人士指出，當前，應加強城市產業發展與人口流動趨勢研判，制定符合各地實際的房地產發展規劃，以合理的土地供應節奏調節市場供求。此外，還應著眼於改善長期供求關系，將住房保障納入城市發展規劃，使城鎮化進程中的房地產市場發展進入良性發展的正循環。
□記者 趙宇航 胡旭
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-11/08202683359.shtml
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