不動產登記具備以人查房的功能 豪宅風險加劇
??本報記者 王營 北京報道
“事實證明，兩年前老板對項目的定位是錯誤的。”北京某郊區中高端項目負責人告訴記者。由於該項目主力戶型定位為中高端三居到四居的大戶型，導致項目嚴重滯銷。近期不得不每平方米暗降3000元/平方米左右。
而將於2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》，對大戶型中高端項目可能也構成另一個利空。亞豪市場總監郭毅分析稱，《不動產登記暫行條例》的第二十五條規定，“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”，雖然《條例》並未提及以自然人為條件，查詢名下持有房產狀況，但以地址倒推房產持有人，特別是多部門信息聯網，可謂打破瞭以往的房產信息查詢的瓶頸。
不動產登記具備“以人查房”的功能
據瞭解，全國省級不動產統一登記前期工作已全面拉開帷幕。截至目前，全國至少已有17個省(區、市)明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經正式建立不動產登記聯席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國土資源廳(局)內成立瞭不動產統一登記領導小組，啟動瞭相關工作。
盡管阻力一直都在，但不動產登記制度計劃也在如期推進。根據國土資源部的時間安排，2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。
同策咨詢研究部總監張宏偉稱，雖然《條例》比預期晚瞭幾個月時間，但重點提及瞭“各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國傢、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。“以人查房”盡管沒有明確寫進《不動產登記條例》，但第二十八條規定，“查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料”，這也就意味著，盡管“以人查房”不能隨意查詢，但不動產登記仍然具備“以人查房”的功能，對於整個樓市來講仍然有重要的意義。
張宏偉認為，不動產登記其實就是指全國個人住房信息登記聯網。盡管個人住房信息登記聯網隻是不動產登記的一小部分，但是，個人住房信息系統的逐步建立，對於以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等，均具有積極的意義。
易居研究院研究員嚴躍進認為，不動產登記制度，將使得住房信息透明化，房產屬性能夠追根溯源。過去由於監管層面難以對部分違規住房交易產生截留的作用，導致房嫂房叔現象頻繁出現，進而惡化瞭住房分配市場的環境，既破壞瞭住房分配的效率，也有損住房分配的公平。而不動產登記制度的建立，能夠使得部分違規持有的住房行為從隱性變為顯性，持有住房的成本加大，最後不排除拋房現象的出現。
房產信息透明化帶來的樓市壓力
房產信息透明化以及增加多套房持有者稅負的立法取向，表明房產的投資屬性正在逐漸削弱。
郭毅認為，《不動產登記暫行條例》實施後，不動產確權及全國聯網，完善以往缺失的不動產基礎數據，將有利於重新梳理土地制度和房地產稅費體系。此前曾在重慶、上海的房產稅試點顯示，加征的稅費並未對樓市格局產生根本影響，有的區域反而成為推高房價和房屋租金的推手。隻有重構房地產稅費體系，才有望改變當前重交易環節輕保有環節、稅費混亂以費代稅等現象，弱化房地產金融屬性回歸居住屬性，達到保持房價穩定、減少投資投機產生的效果，而《不動產登記暫行條例》的實施，客觀上為加快房地產稅的立法進程打通瞭技術條件。
中原地產分析師張大偉認為，不動產登記條例落地後，房產作為過去十年財產主要藏匿形式的選擇將出現變化。一方面，不僅灰色資金進入房產的可能性降低，而且過去以灰色資金購買的房產也將可能轉變投資形式；另一方面，正常投資房產的群體，將可能由於對未來稅費提高的預期(房產稅、遺產稅)而減少房產的持有量。
一位擁有多套房的投資客告訴21世紀經濟報道記者，他將繼續視市場情況擇機拋售一些房產。而在不動產登記條例出臺前，他已經將一些遠郊房產賣出。
郭毅認為，不動產登記條例實施後，將會導致新一輪投資客拋售房產的現象，高端二手房供量有望增加，對於平抑二手房市場價格可起到積極作用。張大偉稱，近期一二線城市都出現瞭大戶型二手房上市增加的現象。預計隨著不動產登記的加速，大戶型二手房供應將繼續增加。
在新房市場，豪宅的壓力也將隨之增加。
2015年，北京將有大批豪宅集中上市。未來高端市場的主力購房客群將以新興的高知新貴階層為主，這部分客群獲取的財富更為陽光透明。購房客群的轉變，將推動開發商升級高端項目的產品設計、營銷與服務方式，更為貼合高知新貴階層提高居住品質、追求社交、強化服務的需求。隨著不動產登記條例的實施，過去支撐豪宅市場的投資資金和灰色資金，將大為減少，也就是說，豪宅市場的需求在減少，而供應卻在增加，競爭勢必日趨激烈。
“改善類項目的空間在加大，但高端市場風險確實在增加。房企集中高價拿地，集中推出高端高雄阿蓮汽車貸款盤，就算沒有這些利空因素，風險也很大。”郭毅稱。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-25/08385953679973067044602.shtml
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